Londra, chi ha paura della gentrificazione?

pagina99 we del 7 Giugno 2014








È a Londra che il fenomeno è stato osservato per la prima volta. È dunque il luogo migliore per cercare di comprenderlo a fondo. Eppure le condizioni originarie per cui Ruth Glass inventò il termine gentrification, sono profondamente cambiate. Nel ’64 infatti, si trattava di un processo semplice, di iniziativa individuale spontanea, dunque non pianificato, in cui i quartieri operai si ripopolavano con nuovi residenti, provenienti dalla classe media (gentry) della piccola nobiltà rurale.

Oggi la gentrification è fenomeno fortemente inclusivo e non ha un significato universalmente condiviso. Non può più averlo. Dalla metà degli anni ’60 ad oggi ha subito profonde modificazioni genetiche. Da causa scatenante (micro rigenerazioni immobiliari), quale era, è diventato effetto, anche distanziato nel tempo, di interventi di complesse quanto intensive trasformazioni urbane, di aree anche molto vaste. Assumiamo in ogni caso che si tratta di un fenomeno generato da motivazioni di carattere economico, in quanto riguarda investimenti e profitti; e di carattere culturale, in quanto risponde alle esigenze di nuove forme di vita sociale, quella che R. Florida definisce proprie della società creativa.

Ai tempi di Ruth invece, la gentrification aveva origine, motivazione e connotazione esclusivamente di tipo sociale. Tutto si generava da un processo di subentro di nuovi residenti appartenenti a classi sociali progressivamente superiori. Fisicamente si manifestava con interventi di miglioramento su singoli immobili, attraverso capitali privati individuali. Le trasformazioni urbane erano minime, localizzate e di piccola scala, ma soprattutto spontanee e non pianificate. E’ in base a questi parametri che va valutata la rispondenza ai principi originari, dei fenomeni urbani cui assistiamo oggi. 

Oggi i parametri in gioco si sono moltiplicati e la gentrification cambia a seconda delle condizioni iniziali, delle caratteristiche locali e degli attori coinvolti. Il meccanismo dipende da un mix dosato di fattori diversi: sociali (per il remix della popolazione residente; cambia al variare delle tipologie di gentrifiers), economici (per la variazione dei prezzi del mercato immobiliare), culturali (per le nuove esigenze della classe insediata) e spaziali (per entità e scala di trasformazione fisica, rigenerazione e miglioramento dell’ambiente urbano). Solo una certa combinazione di quei fattori conduce al verificarsi del processo di gentrification. E solo in particolari circostanze. L’esistenza o meno del fenomeno è inoltre influenzata dalle ipotesi di partenza, ovvero dalle condizioni fisiche dei luoghi (edificati o meno; residenziali o post-industriali mai abitati; da riconvertire o bonificare; di proprietà pubblica o privata)  e dagli attori in gioco alle origini del processo: se pubblici, privati, in politiche di governance o in partnership con corporations anche a capitale finanziario globale, come avviene in fase avanzata di super-gentrification. A valle di un processo così complesso, risulta evidente quanto sia difficile giudicarne i risultati, distribuire i pesi tra costi, benefici e rischi (in termini di diseguaglianze, esclusione sociale, e progressiva inaccessibilità economica della città) e quanto di quel giudizio, dipenda dalla particolare ideologia dell’osservatore.

Londra ci offre la possibilità di sperimentare in maniera diretta, processi diversi e diverse accezioni di gentrification, in base al variare del mix e di fattori in gioco. Troviamo luoghi in cui se ne manifestano i primi segnali (Hackney Wick, Stoke Newington Church St; Brixton; Tooting); altri in cui il fenomeno è ben concluso e consolidato così da assurgere a modello urbano (Bermondsey Street); quartieri in cui  in cui il processo assume connotati fortemente negativi per mala gestione (Heygate Estate e Robin Hood Gardens Estate); luoghi che trasformati, vengono attribuiti alla gentrification ma che nulla hanno a che vedere con quel processo (King’s Cross e l’area olimpica di Stratford); quartieri in cui se ne registra la consunzione perché la gentrification risale a decenni precedenti (Notting Hill e Camden Mews); luoghi in cui il processo e’ nella migliore fase creativa (Shoreditch e Hackney); nuclei di super-super-gentrification, dove ogni regola e’ saltata e il prezzo di mercato per sola elite, vale sopra ogni cosa (Neo Bankside).

La coesistenza di una gamma così vasta di processi urbani, riscontrabili anche a stadi diversi, è possibile grazie alla forte accelerazione con cui la città si trasforma. Quel che conta e’ mantenersi lontani da giudizi affrettati. Proviamo a immaginare come sarebbe Londra senza le trasformazioni e le gentrifications degli ultimi 15 anni. E come sarebbe senza Regent Street, probabilmente il primo processo di paleo-gentrification della storia, cui non a caso si fa risalire la nascita dell’urbanistica moderna in Europa.

Anche l’evento in apparenza piu’ spontaneo, alla maniera dei primi appunti di Ruth Glass, ha a che vedere con scelte strategiche e definizioni di scenari urbani che riguardano il futuro della citta’. A Londra la pianificazione strategica e’ questione di competitivita’ globale, di posizionamento nel club delle metropoli al terzo stadio di re-gentr: la super-super-gentrification.  Una partita giocata a tre con New York e Tokyo. La città è come un prodotto da lanciare sul mercato delle appetibilità mondiali in tema di cultura, tecnologia e servizi, dunque in tema di crescita della popolazione e di nuove aree di sviluppo urbano per insediamenti residenziali.

Nel London Plan, alla sua terza edizione dal 2004, si prevedono 33 Opportunity Areas e 10 Intensification Areas dimensionate per 250 mila nuove case. Ogni area e’ studiata in un piano di dettaglio sugli usi del suolo, le attivita’ prevalenti, infrastrutture e accessibilita’, rigenerazione urbana, sistema e dotazione degli spazi pubblici percorribili. Un piano parallelo riguarda le strategie e gli effetti di localizzazione dei 230 grattacieli previsti nelle aree centrali.

Risulta evidente che i processi di gentrification non succedono per caso. Correggerne gli aspetti negativi, i costi sociali e i problemi di eccessiva polarizzazione sociale ed economica che ne derivano e’ possibile, ed e’ compito delle stesse politiche e strategie di pianificazione che le hanno generate.

La variazione dei prezzi del mercato immobiliare e’ il primo segnale che si registra in un’area in trasformazione da marginale ad area di nuova centralita’, dunque attraente per investimenti sul patrimonio abitativo, pronta alla gentrificazione. Nell’area di Southwark, quella a ridosso del lungofiume, i prezzi medi di una abitazione di 60 mq riportati dal catasto immobiliare, sono passati da circa 90mila sterline nel 1995 a 520mila nel 2014. Oggi in fase di super gentrification, Lambeth e Southwark sono i quartieri centrali in cui nell’ultimo anno si e’ registrato il maggior incremento percentuale dei prezzi al mq: +21,90%; seguono Hackney e Islington al 19 e 20%.

L’adozione di misure di controllo sul mercato immobiliare, come la costruzione di alloggi di edilizia convenzionata da accordi  per regolare i prezzi e collegare il costo delle abitazioni ai redditi locali, potrebbe essere segni importanti per contrastare gli effetti di esclusione/espulsione sociale dalle aree in gentrification. E’ delle scorse settimane il lancio di un nuovo piano del sindaco di 42mila nuovi alloggi a prezzi calmierati, pronti per il 2017 nella zona di Tower Hamlets, dove l’incremento nell’ultimo anno e’ stato del 33%. Primo segnale di una svolta importante.

La gentrificazione è processo ad alta complessità di definizione. Usato in tono dispregiativo fa leva sulla polarizzazione economica delle classi sociali, sulle diseguaglianze e l’esclusione/espulsione dalle aree centrali di chi non può più sostenerne i costi. Per altri versi è un modo per riferirci facile ad un insieme di segnali di particolare dinamismo e vivacità ambientale, ad una diffusa atmosfera di benessere immateriale, che si manifesta soprattutto in attività per l’intrattenimento e lo svago, che non sapremmo descrivere diversamente. Se c’è un valore nell’enorme diffusione di un termine indefinito come la gentrificazione, consiste nell’aver sdoganato all’attenzione collettiva, temi e fenomeni sempre esistiti, fino ad ora oggetto di studio esclusivamente da parte di esperti pianificatori, sociologi ed economisti.  È opportuno dunque occuparsi dei nuovi significati che sottende. Comprendere il processo, consente di ragionare meglio sui risultati, ed evitare pre-giudizi sommari, accezioni solo negative, e toni dispregiativi a priori.

A Bermondsey, come a Bankside e Hackney, la garanzia di successo contro lo snaturamento dei luoghi, sembra risiedere proprio nella connotazione sociale della gestione del processo di trasformazione: dal semplice valore di vicinato, alle forme organizzate di tutela di interessi collettivi e appartenenza ad una comunità di quartiere, estesa com’è ovvio, alla comunità digitale. Il monitoraggio continuo del BVAG sulle trasformazioni di Bermondsey,  il progetto di Bankside Urban Forest coordinato da Better Bankside, o la Hackney House del Silicon Roundabout, dimostrano come l’impatto delle trasformazioni può essere mitigato (e corretto) a favore degli interessi collettivi, da strumenti di partecipazione sociale. Dimostrano che quando le decisioni nascono dal confronto e dall’ascolto delle esigenze locali, la gentrificazione gestita e non subita, può diventare risorsa, non incutere paura.