Londra, chi ha paura della gentrificazione?

pagina99 we del 7 Giugno 2014








È a Londra che il fenomeno è stato osservato per la prima volta. È dunque il luogo migliore per cercare di comprenderlo a fondo. Eppure le condizioni originarie per cui Ruth Glass inventò il termine gentrification, sono profondamente cambiate. Nel ’64 infatti, si trattava di un processo semplice, di iniziativa individuale spontanea, dunque non pianificato, in cui i quartieri operai si ripopolavano con nuovi residenti, provenienti dalla classe media (gentry) della piccola nobiltà rurale.

Oggi la gentrification è fenomeno fortemente inclusivo e non ha un significato universalmente condiviso. Non può più averlo. Dalla metà degli anni ’60 ad oggi ha subito profonde modificazioni genetiche. Da causa scatenante (micro rigenerazioni immobiliari), quale era, è diventato effetto, anche distanziato nel tempo, di interventi di complesse quanto intensive trasformazioni urbane, di aree anche molto vaste. Assumiamo in ogni caso che si tratta di un fenomeno generato da motivazioni di carattere economico, in quanto riguarda investimenti e profitti; e di carattere culturale, in quanto risponde alle esigenze di nuove forme di vita sociale, quella che R. Florida definisce proprie della società creativa.

Ai tempi di Ruth invece, la gentrification aveva origine, motivazione e connotazione esclusivamente di tipo sociale. Tutto si generava da un processo di subentro di nuovi residenti appartenenti a classi sociali progressivamente superiori. Fisicamente si manifestava con interventi di miglioramento su singoli immobili, attraverso capitali privati individuali. Le trasformazioni urbane erano minime, localizzate e di piccola scala, ma soprattutto spontanee e non pianificate. E’ in base a questi parametri che va valutata la rispondenza ai principi originari, dei fenomeni urbani cui assistiamo oggi. 

Oggi i parametri in gioco si sono moltiplicati e la gentrification cambia a seconda delle condizioni iniziali, delle caratteristiche locali e degli attori coinvolti. Il meccanismo dipende da un mix dosato di fattori diversi: sociali (per il remix della popolazione residente; cambia al variare delle tipologie di gentrifiers), economici (per la variazione dei prezzi del mercato immobiliare), culturali (per le nuove esigenze della classe insediata) e spaziali (per entità e scala di trasformazione fisica, rigenerazione e miglioramento dell’ambiente urbano). Solo una certa combinazione di quei fattori conduce al verificarsi del processo di gentrification. E solo in particolari circostanze. L’esistenza o meno del fenomeno è inoltre influenzata dalle ipotesi di partenza, ovvero dalle condizioni fisiche dei luoghi (edificati o meno; residenziali o post-industriali mai abitati; da riconvertire o bonificare; di proprietà pubblica o privata)  e dagli attori in gioco alle origini del processo: se pubblici, privati, in politiche di governance o in partnership con corporations anche a capitale finanziario globale, come avviene in fase avanzata di super-gentrification. A valle di un processo così complesso, risulta evidente quanto sia difficile giudicarne i risultati, distribuire i pesi tra costi, benefici e rischi (in termini di diseguaglianze, esclusione sociale, e progressiva inaccessibilità economica della città) e quanto di quel giudizio, dipenda dalla particolare ideologia dell’osservatore.

Londra ci offre la possibilità di sperimentare in maniera diretta, processi diversi e diverse accezioni di gentrification, in base al variare del mix e di fattori in gioco. Troviamo luoghi in cui se ne manifestano i primi segnali (Hackney Wick, Stoke Newington Church St; Brixton; Tooting); altri in cui il fenomeno è ben concluso e consolidato così da assurgere a modello urbano (Bermondsey Street); quartieri in cui  in cui il processo assume connotati fortemente negativi per mala gestione (Heygate Estate e Robin Hood Gardens Estate); luoghi che trasformati, vengono attribuiti alla gentrification ma che nulla hanno a che vedere con quel processo (King’s Cross e l’area olimpica di Stratford); quartieri in cui se ne registra la consunzione perché la gentrification risale a decenni precedenti (Notting Hill e Camden Mews); luoghi in cui il processo e’ nella migliore fase creativa (Shoreditch e Hackney); nuclei di super-super-gentrification, dove ogni regola e’ saltata e il prezzo di mercato per sola elite, vale sopra ogni cosa (Neo Bankside).

La coesistenza di una gamma così vasta di processi urbani, riscontrabili anche a stadi diversi, è possibile grazie alla forte accelerazione con cui la città si trasforma. Quel che conta e’ mantenersi lontani da giudizi affrettati. Proviamo a immaginare come sarebbe Londra senza le trasformazioni e le gentrifications degli ultimi 15 anni. E come sarebbe senza Regent Street, probabilmente il primo processo di paleo-gentrification della storia, cui non a caso si fa risalire la nascita dell’urbanistica moderna in Europa.

Anche l’evento in apparenza piu’ spontaneo, alla maniera dei primi appunti di Ruth Glass, ha a che vedere con scelte strategiche e definizioni di scenari urbani che riguardano il futuro della citta’. A Londra la pianificazione strategica e’ questione di competitivita’ globale, di posizionamento nel club delle metropoli al terzo stadio di re-gentr: la super-super-gentrification.  Una partita giocata a tre con New York e Tokyo. La città è come un prodotto da lanciare sul mercato delle appetibilità mondiali in tema di cultura, tecnologia e servizi, dunque in tema di crescita della popolazione e di nuove aree di sviluppo urbano per insediamenti residenziali.

Nel London Plan, alla sua terza edizione dal 2004, si prevedono 33 Opportunity Areas e 10 Intensification Areas dimensionate per 250 mila nuove case. Ogni area e’ studiata in un piano di dettaglio sugli usi del suolo, le attivita’ prevalenti, infrastrutture e accessibilita’, rigenerazione urbana, sistema e dotazione degli spazi pubblici percorribili. Un piano parallelo riguarda le strategie e gli effetti di localizzazione dei 230 grattacieli previsti nelle aree centrali.

Risulta evidente che i processi di gentrification non succedono per caso. Correggerne gli aspetti negativi, i costi sociali e i problemi di eccessiva polarizzazione sociale ed economica che ne derivano e’ possibile, ed e’ compito delle stesse politiche e strategie di pianificazione che le hanno generate.

La variazione dei prezzi del mercato immobiliare e’ il primo segnale che si registra in un’area in trasformazione da marginale ad area di nuova centralita’, dunque attraente per investimenti sul patrimonio abitativo, pronta alla gentrificazione. Nell’area di Southwark, quella a ridosso del lungofiume, i prezzi medi di una abitazione di 60 mq riportati dal catasto immobiliare, sono passati da circa 90mila sterline nel 1995 a 520mila nel 2014. Oggi in fase di super gentrification, Lambeth e Southwark sono i quartieri centrali in cui nell’ultimo anno si e’ registrato il maggior incremento percentuale dei prezzi al mq: +21,90%; seguono Hackney e Islington al 19 e 20%.

L’adozione di misure di controllo sul mercato immobiliare, come la costruzione di alloggi di edilizia convenzionata da accordi  per regolare i prezzi e collegare il costo delle abitazioni ai redditi locali, potrebbe essere segni importanti per contrastare gli effetti di esclusione/espulsione sociale dalle aree in gentrification. E’ delle scorse settimane il lancio di un nuovo piano del sindaco di 42mila nuovi alloggi a prezzi calmierati, pronti per il 2017 nella zona di Tower Hamlets, dove l’incremento nell’ultimo anno e’ stato del 33%. Primo segnale di una svolta importante.

La gentrificazione è processo ad alta complessità di definizione. Usato in tono dispregiativo fa leva sulla polarizzazione economica delle classi sociali, sulle diseguaglianze e l’esclusione/espulsione dalle aree centrali di chi non può più sostenerne i costi. Per altri versi è un modo per riferirci facile ad un insieme di segnali di particolare dinamismo e vivacità ambientale, ad una diffusa atmosfera di benessere immateriale, che si manifesta soprattutto in attività per l’intrattenimento e lo svago, che non sapremmo descrivere diversamente. Se c’è un valore nell’enorme diffusione di un termine indefinito come la gentrificazione, consiste nell’aver sdoganato all’attenzione collettiva, temi e fenomeni sempre esistiti, fino ad ora oggetto di studio esclusivamente da parte di esperti pianificatori, sociologi ed economisti.  È opportuno dunque occuparsi dei nuovi significati che sottende. Comprendere il processo, consente di ragionare meglio sui risultati, ed evitare pre-giudizi sommari, accezioni solo negative, e toni dispregiativi a priori.

A Bermondsey, come a Bankside e Hackney, la garanzia di successo contro lo snaturamento dei luoghi, sembra risiedere proprio nella connotazione sociale della gestione del processo di trasformazione: dal semplice valore di vicinato, alle forme organizzate di tutela di interessi collettivi e appartenenza ad una comunità di quartiere, estesa com’è ovvio, alla comunità digitale. Il monitoraggio continuo del BVAG sulle trasformazioni di Bermondsey,  il progetto di Bankside Urban Forest coordinato da Better Bankside, o la Hackney House del Silicon Roundabout, dimostrano come l’impatto delle trasformazioni può essere mitigato (e corretto) a favore degli interessi collettivi, da strumenti di partecipazione sociale. Dimostrano che quando le decisioni nascono dal confronto e dall’ascolto delle esigenze locali, la gentrificazione gestita e non subita, può diventare risorsa, non incutere paura.

Da Notting Hill a Stratford, una passeggiata dalla gentrificazione degli anni '70 al Silicon Roundabout del futuro

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A Notting Hill e’ possibile farsi un’idea di un processo di gentrification completo. Lì tutto è cominciato 30 anni fa ed ora giunto a maturazione, forse a consunzione, avendo perso il dinamismo dei momenti del cambiamento, e assunto i tratti tipici di un quartiere storico di prestigio. E’ stato il primo esempio a Londra ed e’ avvenuto in forma spontanea, non pianificata. Risalgono agli anni ’70 anche le trasformazioni residenziali a Camden Mews, una gentrification d’autore ad opera di architetti, tra cui un giovane Richard Rogers, che vi andarono ad abitare recuperando vecchie stalle di pertinenza di antiche ville suburbane. 

Diverso e’ il discorso di quanto sta avvenendo nelle aree di riconversione post industriale di King’s Cross, uno dei cantieri di trasformazione intensiva piu’ estesi d’Europa. Con la previsione di 2000 nuovi alloggi, la presenza di attivita’ culturali il College Central St. Martins of Arts and Design, la posizione lungo il canale, e in collegamento con il prestigioso nodo infrastrutturale di King’s Cross e St. Pancras International, si presta a diventare un’area di centralita’ a potenziale fortissimo. 

Ma qui non siamo davanti ad una gentrificazione doc. Infatti: l’intervento e’ pianificato, a capitale misto con le autorita’ locali e l’area prima non era abitata, c’erano I gasometri. Dunque non ci sarà sostituzione sociale, i nuovi residenti saranno di primo insediamento. 

Allo stesso modo e per ragioni analoghe, non si puo’ parlare di gentrification per i quartieri interessati dalle trasformazioni dell’area olimpica a Stratford. Prima li’ c’erano terreni paludosi, aree di dismissione post industriale e discariche di rifiuti tossici.

E’ nella circoscrizione di Hackney, a Shoreditch e Hackney Wick che e’ interessante esplorare qualcosa di nuovo. Troviamo due momenti distinti di uno stesso processo di autentica gentrification ad alto tasso di creativita’, che va sotto il nome di Tech City o Silicon Roundabout. È il terzo piu’ grande nucleo di startup al mondo, dopo New York e San Francisco. Shoreditch e’ in fase di gentrification matura, ben riconoscibile dalla vita di villaggio che vi si svolge e dall’enorme offerta di locali per la vita notturna. 

La connotazione sociale del fenomeno e’ fortemente trainante, anche se le attivita’ tecnologiche dell’area attraggono ormai capitali di corporations globali. Ad Hackney Wick invece e’ come fare un salto indietro nel tempo. Nei vecchi magazzini industriali, risistemati alla meglio, vivono artisti e creativi, prima compagine d’avanguardia in tema di segnali di gentrification. Apparentemente nulla ancora si muove, ma il trend dei valori immobiliari e’ gia’ in agitazione. Ad Hackney si puo’ conoscere una fase bella della gentrification, quella della preparazione, carica di energia e speranze, ancora senza regole e convenzioni precostituite. E’ questa ‘fase di mezzo’ fortemente inclusiva, in senso urbano e sociale, che dovrebbe suggerire le correzioni di rotta per evitare le derive della gentrification e condividerne socialmente le potenzialita’.  

Bermondsey street: gentrificazione in equilibrio?

A Bermodsey street, la gentrification si esprime in una delle sue forme piu’ rappresentative. Potremmo assumerlo a modello comparativo. Da luogo a forte valenza storica (e’ qui che si fa risalire la fondazione romana di Londra) a popoloso quartiere operaio per le fabbriche di concia e per la Hartley delle marmellate, Bermondsey ha visto una progressiva sostituzione sociale, con trasformazioni fisiche e funzionali, tutte di iniziativa privata, che ha cambiato volto al quartiere, in meno di un decennio.

L’aspetto significativo, che poi e’ al centro di tutta la questione gentrification, e’ la conservazione di una certa identita’, circa valore e carattere dei luoghi, in senso sociale oltre che fisico, che a Bermondsey e’ fortemente tutelata e motivo di orgoglio. Il BVAG (Bermondsey Village Action Group) ne e’ prova e testimonianza, da quando i residenti vi si associarono come watch dogs, per impedire la costruzione di tre grattacieli cugini della vicina Shard, che avrebbero completamente sconvolto l’ordine delle cose.

L’atmosfera del villaggio qui si avverte davvero, anche con gentrifiers di super gentrification. Ovvero, popolazione giovane, di cultura elevata, occupata in quadri manageriali di finanza e industrie creative; di provenienza globale, dall’elevata mobilità, dunque poco radicata, ma con voglia di socialità e interazione, che fa community, anche se ad alto tasso di turnover. Il fenomeno di sostituzione/esclusione sociale a scapito dei ceti piu’ bassi, rivendicato da chi si oppone alla gentrification, e’ certo avvenuto e in quote importanti, ma non tali da egemonizzare l’area e polarizzarla ad un livello inaccessibile. La presenza di una forte base popolare nelle council houses e’ uno degli aspetti caratterizzanti il quartiere, ne fa da connettivo ambientale, con risultati di grande inclusivita’ sociale. La permanenza di alcune delle attivita’ commerciali preesistenti, il rifiuto di accesso al franchising globale, crea un mix funzionale a forte densita’ ma dal basso impatto, quasi tutto si svolge su un unica strada.

Gli attributi ricorrenti dei fenomeni di gentrification, ritenuti segnali pericolosi per lo snaturamento dei luoghi, ci sono tutti, ma qui sono ad impatto (ancora) controllato: l’ambiente e’ gradevole, sostenibile, a misura d’uomo, perche’ i cambiamenti non calano dall’alto ma interpretano certe vocazioni preesistenti integrandole con nuove, di interesse contemporaneo. La vocazione gastro-culturale espressa dal numero di ristoranti, alcuni tra migliori di Londra, ha qui radice nella presenza delle warehouses di stoccaggio delle derrate alimentari, provenienti dai vicini attracchi sul fiume, facendo di quest’area la dispensa di Londra. La domanda di cultura e arte trova nella nuova White Cube, la terza in citta’, la meta di collezionisti e frequentatori d’arte da tutto il mondo.  La vocazione fashion risale ai tempi della concia di pellami; oggi c’e’ il Fashion Textile Museum, sezione del vicino Design Museum, i laboratori di Kurt Geiger e molti atelier di designer indipendenti. E poi l’antiquariato: sede storica del mercato piu’ antico di Londra, dall’800 Bermondsey Square e’ meta di designers, architetti e appassionati di vintage.

Se cercavamo un caso di gentrificazione autentica, a Bermondsey c’e’. Per condizioni iniziali, attori/stakeholders, scala di intervento e tipologia delle trasformazioni urbane, il processo e’ ascrivibile a tutti gli effetti ad un autentico meccanismo di gentrification, generato spontaneamente e non pianificato. La garanzia di successo contro lo snaturamento dei luoghi, sembra risiedere proprio nella connotazione sociale della gestione del processo, dal valore di vicinato, alle forme organizzate di tutela di interessi collettivi e appartenenza ad una comunita’ di quartiere come il BVAG.   

Da Southbank a Shad Thames. Chi ha paura della gentrificazione?

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Il lungofiume da southbank a shad thames

La passeggiata lungofiume che va da Southbank al Tower Bridge, passando per la Tate Modern, Bankside, London Bridge e More London, è un catalogo urbano perfetto per capire la gentrificazione londinese. Siamo in una zona trasformata a cominciare dal 2000, con i progetti per il nuovo millennio di London Eye, Tate Modern e Millennium Bridge; l’ultimo cantiere, One Tower Bridge e’ tuttora in corso, insieme all’ampliamento della Tate. Il suo ruolo, nelle strategie di pianificazione, doveva essere il rilancio di Londra metropoli globale, in termini di offerta culturale, spazi pubblici percorribili, e servizi per il tempo libero. Tre km di percorso esclusivamente pedonale parallelo al Tamigi, difficilmente riscontrabili altrove per dimensioni, qualita’ e consistenza funzionale. Una sfida riuscita, se si ha idea di quanto fossero impraticabili quei luoghi prima, per le condizioni di forte degrado fisico e sociale. 

Le aree interne, da Waterloo a Shad Thames declinano le varie forme*(no virgola) di gentrificazione. The Cut e le stradine con le quinte compatte di vecchie case operaie in mattoncini. Union St, parallela al fiume per un lungo tratto, e’ sede di centri culturali, gallerie d’arte, studi di architetti e designers, teatri off e ovviamente attraenti ristoranti e caffe’ alla moda. L’intero villaggio di Bankside e’ quintessenza di gentrification, laddove i residenti risultano ormai in quota inferiore rispetto a turisti e visitatori che vi circolano. Lo spiega il prezzo degli appartamenti di Neo Bankside progettati da R. Rogers, recentemente completati sul retro della Tate: da 2,5 a 22 m di sterline per 650 mq di penthouse vista St. Paul Cathedral. La tipologia degli acquirenti e’ stata gia’ battezzata come riversiders.

Di contro, progetti come Bankside Urban Forest, lanciato nel 2007 da una partnership promossa da Better Bankside, per lo sviluppo sostenibile del quartiere, dimostra come l’impatto delle trasformazioni puo’ essere mitigato da strumenti di partecipazione sociale.

Borough High street e’ un buon esempio per comprendere la fase di innesco di un processo di gentrification, dovuto a valori di rendita posizionale, che in proiezione saranno da capogiro. La strada, agganciata ad un landmark del calibro della Shard, collega London Bridge con Elephant & Castle ed e’ ormai asse baricentrico tra nodi urbani e infrastrutturali in ristrutturazione profonda nei prossimi 10 anni.

Piu’ in la’, a Bermondsey street, un esempio di gentrification particolarmente riuscita. Oltre Bermondsey, alla voce super-gentrification troviamo il quadrilatero di Shad Thames. Ma con alcune varianti sostanziali. Qui non e’ avvenuta una sostituzione tra residenti di classe diversa, perche’ quest’area non era abitata, in quanto nucleo di magazzini di servizio alle navi che attraccavano sul fiume. L’operazione fondiario/finanziaria ad opera di capitale privato, cominciava a fine anni ’80, ed e’ stata una delle prime del genere a Londra, quando sulla riva sud del Tamigi lo scenario urbano era ancora dickensiano. Le warehouses furono convertite in loft di lusso per gentrifiers di passaggio, non propriamente stanziali. Tutto e’ in mano ad agenzie immobiliari extralusso, e di vita di villaggio o tassi di inclusivita’ sociale  nemmeno a parlarne. La qualita’ architettonica e ambientale e’ altissima; il valore posizionale, panoramico sul fiume anche. Dal giovedi’ locali serali, pub e ristoranti si popolano all’inverosimile, poi i gentrifiers consumano e spariscono.

Rispetto al meccanismo originario, qui manca la componente sociale come agente delle trasformazioni, per chiamarlo gentrification. Ne ha di certo le contraddizioni e alcuni effetti, molti di grande benessere. Ma manca la vita sociale vera, quella che crea il villaggio della quotidianita’.